ΜΥΘΟΙ ΚΑΙ ΑΛΗΘΕΙΕΣ
γύρω από το στεγαστικό πρόβλημα
Στον δημόσιο διάλογο κυκλοφορούν μια σειρά από κοινότυπες και επιστημονικά αστήρικτες απόψεις, που στόχο έχουν να κλεισουν οποιαδήποτε συζήτηση γύρω από την ουσιαστική στεγαστική πολιτική και να διαιωνίσουν την στεγαστική κρίση, αφου κάποιες ομάδες συμφερόντων επωφελούνται από αυτήν.
Η ‘Ενωση Ενοικιαστ(ρι)ών Θεσσαλονίκης, μέσα από προσεκτική μελέτη και τεκμηρίωση, βοηθάει να διαλυθούν αυτοί οι μύθοι:
1. Η στεγαστική κρίση είναι πρόβλημα προσφοράς και ζήτησης και θα λυθεί μέσα από την αυτορρύθμιση της αγοράς.
Η προσφορά και η ζήτηση δεν είναι φυσικά φαινόμενα, αλλά δημιουργούνται μέσα από συγκεκριμένες πολιτικές που στόχο έχουν να ευνοήσουν συγκεκριμένες πρακτικές και συμφέροντα.
Η Τράπεζα της Ελλάδος, στην τελευταία Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, εντοπίζει τα αίτια της ανισορροπίας στην «επενδυτική εκμετάλλευση της κατοικίας» και στην «απόσυρση των ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια από την αγορά».
Η ζήτηση ακινήτων για οικιστική χρήση δεν έχει αυξηθεί σημαντικά την τελευταία δεκαετία, η προσφορά όμως έχει μειωθεί εξαιτίας μιας σειράς νόμων που σκοπό είχαν να μετατρέψουν που έχουν μετατρέψει τη στέγη σε επενδυτικό προϊόν και πεδίο κερδοσκοπίας. Παραδείγματα είναι το πρόγραμμα Golden Visa (2013), η απελευθέρωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων (2015-2017), οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοι (2017), το πρόγραμμα «Ηρακλής» (2019), η θεσμοθέτηση των Εταιριών Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια (Servicers) και ο νέος πτωχευτικός νόμος (2020) που κατήργησε την προστασία της πρώτης κατοικίας. Όλες αυτές οι μεταρρυθμίσεις δημιούργησαν ευκαιρίες κερδοφορίας για τους λίγους, αλλά έπληξαν ανεπανόρθωτα τη στεγαστική ασφάλεια της κοινωνικής πλειοψηφίας, αλλάζοντας μαζικά χρήση στο στεγαστικό απόθεμα.
Περίπου 250.000 ακίνητα διατίθενται στις πλατφόρμες τύπου Airbnb, 30.000 βρίσκονται στα χέρια servicers και τραπεζών, και άλλα 30.000 έχουν αλλάξει χέρια μέσω του προγράμματος Golden Visa. Και δεν πρόκειται για το περιβόητο «κενό απόθεμα» σπιτιών με προβλήματα συντήρησης ή κληρονομικά, αλλά για σπίτια στα οποία μέχρι πρότινος διέμεναν νοικοκυριά, και σήμερα εξυπηρετούν τα επιχειρηματικά σχέδια μικρών και μεγάλων κερδοσκόπων.
Η «αυτορρύθμιση» της αγοράς είναι ένας μύθος, και μια δικαιολογία για την απραξία των κυβερνώντων. Η προσφορά και η ζήτηση δεν λειτουργούν σε κενό, αλλά σε ένα θεσμικό πλαίσιο που ευνοεί την κερδοφορία των λίγων. Μόνο η ενεργή στεγαστική πολιτική με δημόσια παρέμβαση στην κτηματαγορά υπέρ των πιο αδύναμων θα δώσει λύσεις.
2. Η έλλειψη προσφοράς θα λυθεί με την εντεινόμενη οικοδομική δραστηριότητα
Συχνά ακούμε ότι η κατασκευή νέων κατοικιών – ακόμα και πολυτελών – θα αυξήσει την προσφορά και έτσι θα μειώσει τις τιμές για όλους. Ωστόσο, η ελληνική πραγματικότητα δείχνει το αντίθετο. Η οικοδομική δραστηριότητα με αγοραίους όρους προσανατολίζεται εκεί όπου η κερδοφορία είναι μέγιστη: στις πολυτελείς κατοικίες για τους λίγους. Πράγματι, η πλειοψηφία των νεόκτιστων κατοικιών τα τελευταία χρόνια διατίθεται σε τιμές άνω των €3000/τ.μ., δηλαδή είναι έξω απο την αγοραστική δυνατότητα του 90% των νοικοκυριών, που μαστίζονται από στάσιμα εισοδήματα, αδυναμία πρόσβασης στον τραπεζικό δανεισμό, αρνητική αποταμίευση και ανεξέλεγκτο πληθωρισμό σε όλα τα είδη πρώτης ανάγκης.
Όσοι προωθούν τον μύθο της αυτορρύθμισης ισχυρίζονται ότι σε μια τέτοια περίπτωση θα έχουμε ένα φαινόμενο «διήθησης» (filtering): οι πιο εύποροι μετακομίζουν σε νέα πολυτελή σπίτια, αφήνοντας τα παλιά για τους υπόλοιπους, αυξάνοντας έτσι την προσφορά κατοικιών και ρίχνοντας τις τιμές. Αυτό θα συνέβαινε ίσως – με αργό και άνισο τρόπο – αν η χρήση των κατοικιών ήταν αυστηρά οικιστική, και η αγορα ήταν “κλειστή”, δηλαδή ο αριθμός των αγοραστών ήταν πεπερασμένος και σταθερός. Οι πολυτελείς κατοικίες, ωστόσο, δεν απευθύνονται στην υπάρχουσα ζήτηση, αλλά προσπαθούν να δημιουργήσουν νέα: διεθνείς επενδυτές που εκμεταλλεύονται τις ρυθμισεις που έχουν κάνει την κατοικία πεδίο κερδοσκοπίας, π.χ. τον νόμο της Golden Visa του 2013, την απελευθέρωση των τουριστικών μισθώσεων του 2015. Έτσι, η οικοδόμηση κατοικίας έχει αποσυνδεθεί από τις στεγαστικές μας ανάγκες. Το σπίτι είναι πλέον επενδυτικό προϊον αφου η συνεχής αύξηση των τιμών κατοικίας – μέχρι και 12% ετησίως – εξασφαλίζει στον επενδυτή μια πολύ μεγάλη απόδοση ακόμα και όταν το σπίτι παραμένει άδειο! Αν αποφασίσει να το μισθώσει, θα το κάνει στη βραχυχρόνια μίσθωση, ώστε να παρακάμψει τα – ούτως η άλλως ανεπαρκή – δικαιώματα που νόμος δίνει στους μακροχρόνιους ενοικιαστές.
Η ανέγερση μιας πολυτελούς πολυκατοικίας ή ενός συγκροτήματος με μεζονέτες σε μια γειτονιά, λοιπόν, δεν ρίχνει το κόστος στέγασης – αντίθετα, το ανεβάζει. Οι τιμές των γύρω ακινήτων αυξάνονται λόγω της «αναβάθμισης» της περιοχής και της προσέλκυσης εύπορων αγοραστών/επενδυτών. Έτσι ξεκινά ο εξευγενισμός: οι κάτοικοι με μεσαία ή χαμηλά εισοδήματα σταδιακά εκτοπίζονται, αφού δεν μπορούν να αντέξουν το υψηλό πλέον κόστος στέγασης στη γειτονιά τους. Οι ενοικιαστές αλλά και οι εν δυνάμει αγοραστές αναζητούν κατοικία στις όμορες περιοχές, δημιουργώντας και εκεί πίεση στην αγορά κατοικίας και ενοικίων και άρα αύξηση των τιμών.
Πάγια θέση της Ένωσης Ενοικιαστών Θεσσαλονίκης είναι ότι η ιδέα της “αυτορρύθμισης” της αγοράς μέσω της αυτόματης εξισορρόπησης προσφοράς και ζήτησης είναι μύθος, και δεν επαληθεύεται εμπειρικά.
3. Ο έλεγχος ενοικίων, δηλαδή ο περιορισμός των αυξήσεων, θα είναι καταστροφικός, αφού θα αποσυρθούν τα ακίνητα από την αγορά.
Ο περιορισμός στις αυξήσεις των ενοικίων δεν είναι καταστροφικός. Αντίθετα, ο εξορθολογισμός θα δημιουργήσει ασφάλεια και εμπιστοσύνη και απο τις δύο πλευρές. Ο έλεγχος ενοικίων είναι δείγμα πολιτισμού. Είναι η επίσημη παραδοχή ότι δεν έχουν δικαίωμα κάποιοι να θησαυρίζουν την ώρα που ένα μεγάλο κομμάτι της κοινωνίας υποφέρει εξαιτίας τους.
Περιορισμοί εφαρμόζονται στις μισές χώρες της Ευρώπης χωρίς να έχουν έρθει καταστροφές. Επιτυχημένα παραδείγματα και καλές πρακτικές μπορουμε να βρουμε πολλές.
Στην Σουηδία, οι ενώσεις ενοικιαστών έχουν θεσμικό ρόλο, και οι αυξήσεις των ενοικίων είναι αντικείμενο συλλογικής διαπραγμάτευσης.
Στην Ολλανδία, οι αυξήσεις των ενοικίων εξαρτώνται από την ηλικία, την τοποθεσία, και την ενεργειακή απόδοση του ακινήτου, συμφωνα με το Σύστημα Αποτίμησης Κατοικιών.
Στην Ισπανία, και στη Γαλλία, οι τοπικές αρχές μπορούν να ορίζουν συγκεκριμένα όρια στα ενοίκια σε συγκεκριμένες περιοχές σύμφωνα με έναν δείκτη τιμών.
Σε καμία από αυτές τις χώρες δεν ήρθε η καταστροφή.
Ωστόσο, ο έλεγχος ενοικίων δεν είναι αρκετός από μόνος του. Θα πρέπει να θεσμοθετηθουν σαφή όρια στην κερδοσκοπική χρήση της κατοικίας, ωστε να μην μπορουν οι εκμισθωτές, για παράδειγμα, να ρίξουν μαζικά τα σπίτια στην μακροχρόνια μίσθωση ώστε να παρακάμψουν τους ελέγχους ενοικίων. Απαιτείται επίσης μακροπρόθεσμη δημόσια επένδυση σε κοινωνική κατοικια. Ο έλεγχος ενοικίων δεν λύνει οριστικά το πρόβλημα, αλλά είναι απολύτως απαραίτητος για να αντιμετωπιστεί η κατάσταση έκτακτης ανάγκης που έχει οδηγήσει τα νοικοκυριά σε απόγνωση.
4. Ο έλεγχος ενοικίων καταπατά το δικαίωμα στην ιδιοκτησία
Το δικαίωμα στην ιδιοκτησία, όπως όλα τα δικαιώματα, δεν είναι ένα δικαίωμα απόλυτο. Το Σύνταγμα της Ελλάδας, στο άρθρο 17, ορίζει ότι η ιδιοκτησία προστατεύεται, αλλά τα δικαιώματα που απορρέουν από αυτήν δεν μπορούν να ασκούνται σε βάρος του γενικού συμφέροντος.
Ο έλεγχος ενοικίων δεν απαλλοτριώνει τα ακίνητα ούτε παρεμποδίζει τη διάθεση τους, αλλά βάζει περιορισμούς στα εισοδήματα των εκμισθωτών υπέρ του γενικού συμφέροντος.
Η ιδιοκτησία είναι και πρέπει να είναι ιερή, όταν πρόκειται για την κατοικία ενός νοικοκυριού. Όταν όμως γίνεται πηγή εισοδήματος, πρέπει να υπόκειται σε περιορισμούς και ρύθμιση, όπως οποιαδήποτε άλλη οικονομική δραστηριότητα.
Ας πάρουμε για παράδειγμα του προμηθευτές ενός άλλου βασικού αγαθού, της τροφής. Υπάρχουν δημόσιοι οργανισμοί, η ΔΙΜΕΑ (Διυπηρεσιακή Μονάδα Ελέγχου Αγοράς) και ο ΕΦΕΤ (Ενιαίος Φορέας Ελέγχου Τροφίμων), που ελέγχουν τις τιμές και την ποιότητα των τροφίμων αντιστοίχως. Συχνά προχωρούν σε περιορισμούς, πρόστιμα και ποινές αν διαπιστώσουν ότι υπάρχει αισχροκέρδεια ή ελλειπής ποιότητα, και ότι βλάπτεται η δημόσια υγεία και το γενικό συμφέρον ή εμποδίζεται η πρόσβαση σε αυτό το τόσο βασικό αγαθό. Η στέγη, το άλλο βασικό αγαθό που αποτελεί πυλώνα ευημερίας για άτομα και νοικοκυριά, θα πρέπει να προστατεύεται με αντίστοιχο τρόπο.
Φαντάζεστε τους ιδιοκτήτες εταιρειών διατροφής ή σούπερ μάρκετ να καταγγέλουν μέσω των εκπροσώπων τους ότι οι οργανισμοί αυτοί καταπατούν τα δικαιώματα τους; Πόση αξιοπιστια θα είχαν αυτές οι καταγγελίες; Γιατί πιστεύετε ότι στην περίπτωση των μισθώσεων κατοικίας θα πρεπει να είναι διαφορετικά;
