ΓΙΝΕ ΜΕΛΟΣ

ΜΑΘΑΙΝΩ ΚΑΙ ΔΙΕΚΔΙΚΩ

τα δικαιώματά μου ως ένοικος!

Τι ισχύει για τη μίσθωση κατοικίας;

• Οι μισθώσεις κατοικιών διέπονται από τον Αστικό Κώδικα (άρθρα 574-618). Ισχύει η αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ). Για όποιο στοιχείο της μίσθωσης δεν υπάρχει ρητή-διαφορετική πρόβλεψη, οι σχετικοί όροι συμφωνούνται ελεύθερα ανάμεσα στα μέρη (π.χ. ύψος μισθώματος).

• Ναι, αλλά… πόσο «ελεύθερα»; Υπάρχουν περιορισμοί; Ναι, ειδικές διατάξεις αναγκαστικού δικαίου, που καθιστούν άκυρη τη σύμβαση ή επιμέρους όρους της π.χ. λόγω αντίθεσης στα χρηστά ήθη ή λόγω κατάχρησης δικαιώματος από πλευράς εκμισθωτή (άρθρα 178-179).

Τι μορφή έχει μια σύμβαση μίσθωσης;

• Οι συμβάσεις μίσθωσης επιτρέπεται να καταρτίζονται είτε προφορικά ή γραπτά. Προτιμάμε την υπογραφή κανονικού συμφωνητικού μίσθωσης, όπου να περιλαμβάνονται με σαφή και αναλυτικό τρόπο οι όροι της μίσθωσης

• Είτε προφορική είτε γραπτή, κάποια ελάχιστα στοιχεία της πρέπει να καταχωρισθούν στην ΑΑΔΕ – Πλατφόρμα TaxisNet (Δήλωση Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας) από τον εκμισθωτή, και εμείς να αποδεχθούμε τη δήλωση αυτή, για να είναι η μίσθωση έγκυρη και εκατέρωθεν δεσμευτική. Τα ελάχιστα στοιχεία είναι: ονοματεπώνυμα και ΑΦΜ όλων των εκμισθωτ(ρι)ών και όλων των ενοικιαστ(ρι)ών, η συμφωνία-συναίνεση και των δύο πλευρών (προκύπτει από την υποβολή της Δήλωσης και την αποδοχή της, που παίρνουν αριθμό πρωτοκόλλου σε συγκεκριμένη ημερομηνία), ο σκοπός της μίσθωσης (αναφορά σε κύρια κατοικία), διεύθυνση, έκταση (και τυχόν όροφος) του μισθίου ακινήτου, διάρκεια της μίσθωσης, ύψος μισθώματος.

Τι πρέπει να προσέξω πριν υπογράψω τη σύμβαση;

1. Είναι το πρόσωπο που πάει να μου νοικιάσει το σπίτι πράγματι ο ιδιοκτήτης;

Σε περίπτωση υπογραφής πλήρους συμφωνητικού, ταυτίζονται τα στοιχεία εκμισθωτή στο TaxisNet με αυτά που αναγράφονται στο συμφωνητικό; Καλό είναι να βεβαιωθώ για να αποφύγω δυσάρεστες εκπλήξεις, π.χ. να διαπιστώσω εκ των υστέρων ότι το σπίτι για το οποίο έχει καταβληθεί η εγγύηση δεν ανήκει στο πρόσωπο που ισχυρίζεται ότι είναι ο ιδιοκτήτης.

Πώς το ελέγχω; Αν υπάρχει μεσίτης (και μάλιστα με αξίωση να πληρωθεί από εμένα) ζητώ έγγραφη βεβαίωση ή ζητώ από τον μεσίτη ή απευθείας τον ιδιοκτήτη να επιδείξει την σημερινή (πρόσφατη) ιδιοκτησιακή κατάσταση του σπιτιού από τα στοιχεία Κτηματολογίου.

2. Έχει ο μεσίτης ακινήτων έγκυρη εντολή;

Ζητώ το έγγραφο με το οποίο ο ιδιοκτήτης τον εξουσιοδοτεί να νοικιάσει το ακίνητο και να διεκπεραιώσει όλες τις σχετικές διατυπώσεις.

3. Μελετώ προσεκτικά τι περιλαμβάνεται στη σύμβαση!

Πριν υπογράψω τη σύμβαση, πρέπει να την διαβάσω πολύ καλά και, αν είναι δυνατόν, να διαπραγματευτώ τους όρους της με τον εκμισθωτή, να δηλώσω τις τυχόν διαφωνίες που έχω μαζί του (καλύτερα γραπτώς – μπορω να ζητήσω να συμπεριληφθούν και στη φόρμα του TaxisNet οι ειδικοί όροι, συμφωνίες, σχόλια). Οι όροι περιλαμβάνουν πολύ περισσότερα από το μηνιαίο μίσθωμα (ενοίκιο): τη διάρκεια της σύμβασης, το ποιο πρόσωπο (εκμισθωτής ή ενοικιαστής) πρέπει να αναλάβει τα διάφορα έξοδα (κοινόχρηστα, φόροι/τέλη, τυχόν ασφάλιση κ.λπ.), τυχόν «ποινή» για την αποχώρηση από το ακίνητο πριν από τη λήξη της σύμβασης ή την πληρωμή των επισκευών σε περίπτωση βλαβών, το πώς και με ποιους όρους μπορεί να ανανεωθεί-παραταθεί η μίσθωση, τι ισχύει ως προς ανακαινίσεις ή επεμβάσεις στο ακίνητο (άνοιγμα οπών στους τοίχους, βάψιμο κ.λπ.), κ.ά. Επίσης, ζητάω να λάβω γνώση του Κανονισμού Πολυκατοικίας (αν υπάρχει), γιατί ορίζει τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα όλων των κατοίκων (ιδιοκατοίκων και ενοικιαστών).

Τι πρέπει να περιλαμβάνει ένα μισθωτήριο;

1. Την ημερομηνία υπογραφής του.

2. Τα προσωπικά στοιχεία όλων των συμβαλλομένων μερών:

Ονοματεπώνυμο, διεύθυνση κατοικίας/έδρα, ΑΦΜ, διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και αριθμός τηλεφώνου. Εάν κάποιος από τους υπογράφοντες ενεργεί για λογαριασμό άλλου (φυσικού ή νομικού) προσώπου, θα πρέπει να αναγράφεται σαφώς η ιδιότητά του (πληρεξούσιος, διαχειριστής κ.λπ.) και να επιδειχθεί το έγγραφο από το οποίο προκύπτει αυτή (καταστατικό, εξουσιοδότηση, κ.ά.).

  • Προσοχή! Δεν υποχρεούμαι να δώσω στοιχεία/έγγραφα σχετικά με την απασχόλησή μου ή το εισόδημά μου στον υποψήφιο εκμισθωτή. Εάν μού ζητηθούν τέτοια στοιχεία, τα επιδεικνύω (χωρίς να δώσω αντίγραφο), μόνο εφόσον ζητήσω και λάβω αντίστοιχες πληροφορίες από τον εκμισθωτή (π.χ. Ε9), και μόνο αφότου έχω ήδη «κλείσει» τη συμφωνία.

3. Τα στοιχεία του ακινήτου:

Πλήρης διεύθυνση, κατά προσέγγιση εμβαδόν, εάν το ακίνητο περιέχει έπιπλα/συσκευές/εξοπλισμό (και, εάν ναι, συνημμένο κατάλογο αυτών ως Παράρτημα), εάν ενοικιάζεται με αποθήκη/γκαράζ/άλλον βοηθητικό χώρο, κ.λπ.

4. Τη διάρκεια της μίσθωσης και την ημερομηνία έναρξης της ισχύος

• Εάν δεν αναφέρεται συγκεκριμένη ημερομηνία λήξης, η μίσθωση είναι αορίστου χρόνου. Αν αναφέρεται ημερομηνία λήξης, και προβλέπω ότι θα  παραμείνω στο σπίτι και μετά από αυτή, καλό είναι να συμφωνήσω ήδη (γραπτά) με τον εκμισθωτή  πότε και με ποιους όρους μπορεί να γίνει η ανανέωση. (π.χ. να προστεθεί όρος με τον οποίο «η μίσθωση θα παραταθεί αυτόματα μετά τη λήξη της, για διάστημα επιπλέον […] ετών, με τους ίδιους όρους, εκτός εάν η μία ή η άλλη πλευρά δηλώσει εγγράφως αντίθετη/διαφορετική πρόθεσή της προς την άλλη πλευρά τουλάχιστον […] μήνες πριν την  αναμενόμενη ημερομηνία λήξης»).

5. Το ύψος του μηνιαίου μισθώματος, τους όρους και τα μέσα πληρωμής

  • Ιδανικά η καταβολή να γίνεται μέσω κατάθεσης σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή, και να κρατάω τα αποδεικτικά συναλλαγής. Αν είναι περισσότεροι, στον λογαριασμό του προσώπου που υποδεικνύει η πλευρά των εκμισθωτών. 
  • Το ποσό που θα πληρώνω κάθε μήνα αφορά μόνο ενοίκιο ή περιλαμβάνει και άλλα έξοδα; Και ποια (π.χ. ρεύμα, internet, δημοτικά/άλλα τέλη, κοινόχρηστα); Το μισθωτήριο πρέπει να ορίζει επακριβώς τι περιλαμβάνεται, και τι είναι αυτό που πληρώνω εγώ, ξεχωριστά. Αν το μισθωτήριο δεν προβλέπει ποιος πληρώνει τα κοινόχρηστα, βάσει νόμου υπόχρεος είναι ο εκμισθωτής.
  • Εάν το ρεύμα/νερό βαρύνει εμένα, αλλά οι μετρητές δεν είναι εξατομικευμένοι, μπορεί να χρεωθεί στον εκμισθωτή ένα ποσοστό αυτών, το οποίο πρέπει να αιτιολογείται (π.χ. με βάση το πόσα σπίτια και τι είδους νοικοκυριά μοιράζονται την παροχή). Συμβουλή: πριν ξεκινήσω να κατοικώ στο σπίτι α) ζητάω αντίγραφα πιο πρόσφατων λογαριασμών ΔΕΚΟ (προηγούμενων ενοίκων) και β) φωτογραφίζω τις μετρήσεις στο υδρόμετρο και τη «χελώνα» της ΔΕΗ.
  • Αν δεν υπάρχει όρος για αναπροσαρμογή (αύξηση) μισθώματος εν μέσω της μίσθωσης (όσα έτη και αν αφορά αυτή), ο εκμισθωτής δεν δικαιούται να αυξήσει το μίσθωμα μέχρι τη λήξη! Εάν υπάρχει όρος για αναπροσαρμογή πριν τη λήξη, πρέπει να είναι σαφώς διατυπωμένος.
  • Συχνά το ενοίκιο δεν είναι διαπραγματεύσιμο, αν και μπορώ να προσπαθήσω να ζητήσω μείωση/μη αύξηση ενοικίου. Στην Θεσσαλονίκη (και γενικότερα στην Ελλάδα) δεν υπάρχουν δημόσιοι δείκτες τιμών ανά τ.μ., αλλά αν πιστεύω ότι μου ζητούν παραπάνω από τον μέσο όρο (ιδίως όταν πρόκειται για αύξηση ενόψει ανανέωσης μίσθωσης), μπορώ να ελέγξω παρόμοια ακίνητα στο διαδίκτυο και να ενημερώσω τον εκμισθωτή.

Συχνές ερωτήσεις

Τι ισχύει ως προς τη διάρκεια;

Η ελάχιστη διάρκεια μιας μίσθωσης κύριας κατοικίας (όχι προσωρινής ή παραθεριστικής) είναι τρία (3) χρόνια (άρθρο 2, παρ. 1, ν. 1703/1987). Είναι προστατευόμενη και για τα δύο μέρη. Αν συμφωνηθεί διάρκεια μικρότερη των τριών ετών, εφόσον έστω και ο ένας από τους δύο συμβαλλόμενους επιθυμεί να συνεχίσει τη μίσθωση, θα ισχύσει η τριετία. Προσοχή: Η τριετία (ή: άλλη διάρκεια) δεν με δεσμεύει εάν επιθυμώ να καταγγείλω τη μίσθωση λόγω ελαττωμάτων σπιτιού, ούτε δεσμεύει τον εκμισθωτή αν θέλει να καταγγείλει για κακή χρήση ή μη καταβολή μισθωμάτων! Συμβουλή: Εάν, με βάση την κατάστασή μου, θεωρώ πιθανό να αφήσω το σπίτι πρόωρα, ζητάω να προστεθεί στο μισθωτήριο όρος που να μου παρέχει τη δυνατότητα να αποχωρήσω χωρίς να οφείλω αποζημίωση ή ενοίκιο για τους εναπομείναντες μήνες, και πριν τη λήξη της τριετίας (δίνοντας εύλογη προειδοποίηση, π.χ. 2 ή 3 μηνών). Έτσι, προστατεύονται και οι δύο πλευρές από μια απρόοπτη, δυσάρεστη εξέλιξη.

Αφορά την «καλή εκτέλεση της μίσθωσης». Ο νόμος δεν ορίζει ποιο είναι το ύψος της. Το εύλογο είναι ίση με ένα μηνιαίο μίσθωμα, ή το πολύ δύο, ανάλογα με τη διάρκεια μίσθωσης, τυχόν επίπλωση κλπ. Την καταβάλλω κατά την υπογραφή της σύμβασης και ελέγχω ότι αυτό καταγράφεται. Καλύτερα να κατατεθεί σε τράπεζα (όχι μετρητοίς), με αιτιολογία «εγγύηση για μίσθωση». Βάσει νομολογίας, η εγγύηση δεν συμψηφίζεται με οφειλόμενα ενοίκια ή άλλες οφειλές μου προς τον εκμισθωτή. Ο εκμισθωτής υποχρεούται να μου την επιστρέψει κατά την αποχώρησή μου από το σπίτι και την παράδοση των κλειδιών, εφόσον αφήσω το σπίτι «σε καλή κατάσταση» (δηλαδή όχι χειρότερη από όταν πρωτομπήκα). 
Για να αποφευχθεί πιθανή κατάχρηση από τον εκμισθωτή (παρακράτηση εγγύησης), φωτογραφίζω ολόκληρο το σπίτι κατά την υπογραφή της σύμβασης, προκειμένου να τεκμηριώσω την κατάσταση στην οποία το παρέλαβα δίνοντας έμφαση σε τυχόν φθορές/ελαττώματα. Ο εκμισθωτής μπορεί να αφαιρέσει μόνο το ποσό που αντιστοιχεί στην τυχόν αποκατάσταση ζημιών. Ζητώ να μου προσκομίσει μια εκτίμηση ή/και ένα τιμολόγιο για όλες τις επισκευές που πραγματοποίησε  προς αποκατάσταση των φερόμενων φθορών. 
Πώς μπορώ να εξασφαλίσω την επιστροφή ολόκληρου του ποσού της εγγύησης; Ζητώ, κατά τη λήξη, να ελέγξει ο εκμισθωτής το σπίτι παρουσία μου και να μου υπογράψει απόδειξη (πρωτόκολλο παραλαβής μισθίου) ότι αυτό βρίσκεται σε καλή κατάσταση και ότι είναι συνεπώς σκόπιμο να επιστραφεί ολόκληρο το ποσό της εγγύησης στον μισθωτή.

Οποιαδήποτε απαγόρευση κατοικιδίων στις πολυκατοικίες επιβάλλεται από τον Κανονισμό Πολυκατοικίας είναι παράνομη (Ν. 4830/2021). Ο κανονισμός μπορεί να προβλέπει μέγιστο αριθμό κατοικιδίων ανά διαμέρισμα (μέχρι τρία ζώα, γάτες ή σκύλους), όχι όμως να απαγορεύει σε όποιον μένει στην πολυκατοικία να έχει σκύλο ή γάτα, με την προϋπόθεση, τα ζώα να μην είναι μόνιμα στο μπαλκόνι και να μην κάνουν φασαρία σε ώρες κοινής ησυχίας. Όμως, προσοχή: Αν ο εκμισθωτής θέσει ρητό όρο στο μισθωτήριο ότι απαγορεύονται τα κατοικίδια, και το υπογράψουμε χωρίς επιφύλαξη/αντίρρηση, μας δεσμεύει. Αποφεύγουμε να θέσουμε από πριν ζήτημα κατοικιδίου αν δεν το θέσει ο ίδιος, ώστε εκ των υστέρων να μην μας δημιουργήσει πρόβλημα.